Comisia Europeană vrea să le ofere orașelor și statelor membre instrumente noi pentru a interveni acolo unde chiriile și prețurile locuințelor au ajuns la niveluri greu de suportat. Noul Affordable Housing Act ar permite autorităților să desemneze „zone sub stres locativ” și, dacă pot demonstra că anumite utilizări reduc oferta pentru locuire permanentă, să introducă restricții asupra închirierilor turistice, locuințelor ținute neocupate sau concentrării proprietăților folosite ca reședințe secundare. Pentru tineri, studenți și cei aflați la început de carieră, miza este directă: accesul la o locuință într-un oraș în care vor să studieze sau să muncească.
Criza locuințelor a devenit una dintre cele mai mari probleme sociale din Europa.
Din 2013 până în prezent, prețurile locuințelor din Uniunea Europeană au crescut cu peste 60%, iar chiriile cu aproximativ 20%, potrivit Comisiei Europene. În marile orașe, presiunea este și mai mare.
Iar problema nu îi afectează pe toți în același mod.
Un proprietar care și-a cumpărat apartamentul în urmă cu 15 ani poate resimți creșterile mai puțin.
Un tânăr care pleacă de acasă pentru facultate sau primul job trebuie să intre direct pe o piață în care prețurile au crescut mult mai rapid decât veniturile în numeroase orașe europene.
Comisia spune că 51% dintre europenii care trăiesc în orașe consideră locuințele o problemă imediată și urgentă în zona în care locuiesc.
Ce este „zona sub stres locativ”
Noul regulament propus de Comisia Europeană introduce un concept comun pentru toate statele membre: area under housing stress, adică o zonă în care accesul la locuințe a devenit deosebit de dificil.
Nu ar fi suficient ca o primărie să declare pur și simplu că „apartamentele sunt prea scumpe”.
Autoritățile ar trebui să utilizeze indicatori obiectivi.
Unul dintre cei mai importanți ar fi raportul dintre prețul locuințelor și veniturile populației, împreună cu evoluția sa în timp.
Ar putea fi analizate și alte elemente: creșterea populației, diferența dintre cerere și ofertă, numărul locuințelor neocupate, ponderea reședințelor secundare și concentrarea închirierilor pe termen scurt.
Și chiar dacă o zonă îndeplinește criteriile, intervenția nu ar deveni automată.
Decizia ar rămâne la autoritatea competentă.
De ce intră Airbnb în discuție
Una dintre cele mai sensibile probleme este explozia închirierilor pe termen scurt.
Comisia Europeană spune că numărul acestora a crescut cu 93% între 2018 și 2024.
În plus, închirierile pe termen scurt reprezintă acum aproximativ un sfert din oferta europeană de cazare turistică.
Platforme precum Airbnb au creat avantaje evidente.
Un proprietar își poate închiria mai simplu locuința.
Turiștii au mai multe opțiuni.
Orașele beneficiază de activitate economică.
Problema apare în cartierele unde o parte foarte mare a apartamentelor este retrasă de pe piața rezidențială și transformată în cazare turistică.
Dacă un proprietar poate câștiga mai mult închiriind unui turist pentru câteva nopți decât unui student sau unei familii pentru un an, stimulentul economic este clar.
Iar dacă fenomenul ajunge la scară mare, oferta de locuințe pentru rezidenți poate scădea.
Ce ar putea face orașele
Propunerea Comisiei nu introduce o interdicție europeană asupra Airbnb.
În schimb, oferă un cadru juridic comun prin care orașele ar putea justifica anumite restricții.
Acestea ar putea include, în funcție de situația locală, limite cantitative pentru închirierile pe termen scurt, reguli aplicabile doar în anumite cartiere sau alte măsuri pentru protejarea locuirii permanente. Reuters arată că proiectul încearcă tocmai să reducă actuala incertitudine juridică, în care orașele introduc reguli diferite, iar acestea ajung adesea contestate în instanță.
Există însă o condiție importantă.
Restricțiile trebuie să fie justificate, proporționale și nediscriminatorii.
Un oraș nu ar putea interzice arbitrar o activitate doar pentru că este nepopulară.
Ar trebui să arate că aceasta contribuie efectiv la presiunea asupra pieței locuințelor.
Și locuințele ținute goale intră în discuție
Un alt fenomen vizat este cel al locuințelor neocupate.
Potrivit Comisiei Europene, aproximativ 20% din locuințele existente în UE sunt neocupate.
Cifra nu înseamnă însă că toate acestea ar putea fi imediat puse pe piață.
Unele se află în localități cu cerere foarte mică.
Altele sunt degradate.
Unele sunt implicate în succesiuni sau litigii.
Iar altele pot fi utilizate sezonier.
Problema apare în special atunci când există un număr mare de apartamente goale chiar în orașe unde mii de oameni caută o locuință și nu și-o permit.
Noul cadru ar permite autorităților să analizeze acest fenomen și să adopte măsuri dacă pot demonstra legătura cu stresul locativ.
Reședințele secundare ar putea deveni și ele o problemă
Comisia include în analiză și locuințele folosite ca reședințe secundare.
Acest fenomen este important mai ales în destinațiile turistice sau în orașele unde persoane cu venituri ridicate cumpără proprietăți pe care le utilizează doar câteva săptămâni sau luni pe an.
Din nou, propunerea nu spune că europenii nu vor mai avea voie să dețină o a doua locuință.
Ideea este că, în anumite zone foarte tensionate, autoritățile ar putea analiza dacă o concentrare extrem de mare a acestui tip de proprietăți afectează accesul rezidenților permanenți la locuințe.
De ce contează pentru România
La prima vedere, discuția pare construită pentru Barcelona, Paris, Amsterdam sau Veneția.
Dar România nu este în afara problemei.
Bucureștiul, Cluj-Napoca, Brașovul, Iașul, Timișoara sau orașele turistice au propriile zone în care chiriile și prețurile locuințelor au crescut puternic.
Într-un eventual sistem european comun, autoritățile române ar putea folosi aceleași criterii pentru a demonstra că anumite zone se află sub stres locativ.
Asta nu înseamnă că Primăria Iași sau Primăria Cluj ar putea interzice Airbnb de mâine.
Mai întâi, regulamentul trebuie adoptat.
Apoi ar trebui stabilite procedurile naționale și locale.
Și, în final, autoritatea ar trebui să dovedească prin date că există o problemă reală și că măsura aleasă este proporțională.
TVR Info subliniază tocmai acest lucru: propunerea nu reduce automat chiriile și nu înseamnă că Bruxelles-ul va construi apartamente, ci creează instrumentele juridice prin care autoritățile locale pot interveni.
Tinerii sunt printre cei mai afectați de criza locuințelor
Pentru un tânăr, prețul unei locuințe influențează mult mai mult decât locul în care doarme.
Poate decide dacă își permite să plece la facultate în alt oraș.
Dacă poate accepta un prim job.
Dacă se mută singur sau rămâne cu părinții.
Dacă economisește bani.
Sau dacă poate începe o familie.
Comisia Europeană recunoaște explicit această problemă și spune că lipsa locuințelor accesibile afectează mobilitatea educațională și mobilitatea forței de muncă.
Planul european include și măsuri orientate direct către tineri, studenți și stagiari.
Printre ideile aflate în lucru se numără inclusiv un sistem pilot de garanții care să reducă sau să elimine nevoia unui depozit mare atunci când cineva închiriază o locuință.
Pentru un student sau un tânăr angajat, cele două-trei chirii cerute uneori la începutul contractului pot reprezenta o barieră serioasă.
Dar Airbnb spune că problema reală este alta
Industria închirierilor turistice contestă direcția.
Airbnb și organizații care reprezintă companiile tehnologice susțin că principala cauză a crizei nu este numărul locuințelor de pe platformele turistice, ci oferta insuficientă de locuințe construite.
Argumentul este simplu: dacă cererea crește iar orașele construiesc prea puțin, prețurile cresc indiferent de existența Airbnb.
Compania avertizează și că restricțiile excesive pot afecta proprietarii care depind de veniturile din închirieri și economiile locale bazate pe turism.
Comisia pare să accepte parțial această observație.
De aceea, planul nu se limitează la închirierile turistice.
Include și accelerarea construcției de locuințe, simplificarea autorizării, mobilizarea terenurilor disponibile, renovarea clădirilor existente și extinderea locuințelor sociale, studențești și accesibile.
Europa încearcă să schimbe o regulă veche a pieței
Până acum, politica locuirii a rămas în principal o responsabilitate a statelor și orașelor.
Și va rămâne așa.
Noua propunere nu transformă Bruxelles-ul într-o autoritate care stabilește chirii sau decide câte apartamente pot exista pe Airbnb într-un cartier din Cluj.
Schimbarea este alta.
Pentru prima dată, UE încearcă să creeze un cadru comun prin care autoritățile locale să poată demonstra că există o criză locativă și să justifice intervenții asupra unor activități care țin și de piața unică europeană.
Asta le-ar putea oferi orașelor mai multă siguranță juridică atunci când introduc reguli.
Și ar putea schimba relația dintre dreptul proprietarului de a folosi locuința așa cum dorește și interesul public de a menține suficiente locuințe disponibile pentru rezidenți.
Propunerea nu este încă lege
Acesta este probabil cel mai important lucru de reținut.
Affordable Housing Act este, în acest moment, o propunere a Comisiei Europene.
Pentru a deveni regulament aplicabil, trebuie negociat și aprobat de statele membre și Parlamentul European.
Forma finală se poate modifica.
Unele reguli pot fi relaxate.
Altele pot deveni mai stricte.
Iar modul concret în care vor fi utilizate va depinde în continuare de autoritățile naționale și locale.
Dar direcția politică este deja clară.
Europa nu mai privește criza locuințelor exclusiv ca pe o problemă pe care piața o va rezolva singură.
Pentru milioanele de tineri care încearcă să-și găsească primul apartament, schimbarea aceasta ar putea deveni una dintre cele mai importante politici europene ale următorilor ani.